粤港澳大湾区商业资产抵押融资方案（国企资金专场）

一、产品定位

面向大湾区九市持有商业/住宅资产的国企/民企/房企，提供国企资金抵押融资，覆盖住宅尾盘、商铺、写字楼、酒店、厂房等全业态，单笔2000万-1亿，实体企业年化7%-9%、房企8%-10%，住宅尾盘抵押率行业顶格60%，支持随借随还、按比例解押，新过户资产可做，最快1个月放款。

二、核心要素对比

三、差异化抵押率政策

抵押率说明：

• 住宅尾盘：开发商需为国央企或稳健龙头民企（如万科、保利、华润）；

• 商业资产：需提供≥70%出租率租约（空置资产需补充实控人担保）；

• 核心区位溢价：深圳前海、广州珠江新城资产抵押率再上浮5%。

四、准入标准

1. 资产要求

• 区域范围：

• ✅ 广州/深圳全域；

• ✅ 佛山/东莞/珠海/惠州/中山/江门/肇庆核心区（如佛山千灯湖、东莞松山湖）；

• 产权状态：

• 持有产权证，无查封纠纷；

• 接受第三方抵押（抵押人需关联实际用款企业）。

2. 借款人资质

• 企业成立/过户时间不限，资产负债率≤75%；

• 近1年及1期无亏损（新企业需母公司担保）；

• 营收要求：年营收≥融资金额（可合并关联方流水）。

五、产品五大破局点

1. 住宅尾盘高抵押率→ 顶格60%（同业≤50%），加速房企尾盘去化回款

2. 新主体无障碍融资→ 刚注册/过户企业凭资产即可获贷，解决“成立年限”卡点

3. 动态解押权→ 还款50%可解押50%资产，释放再融资空间

4. 国企资金零抽贷→ 期限1-2年固定成本，无政策性缩贷风险

5. 不上征信保护→ 融资记录不录入企业征信，不影响银行授信

六、操作流程

1. 预审材料：

• 产权证、租约（如有）、实控人征信报告、企业财报；

2. 估值审批：

• 国企合作评估所5日出报告（住宅尾盘按备案价8折起评）；

3. 抵押登记：

• 广深7天/其他城市10天完成登记；

4. 放款监管：

• 资金直达账户，按季提交经营数据（租金流水/去化进度）。

七、大湾区专属场景案例

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