工业用地收购与联合开发专项方案

一、产品定位

本方案专为知名产业园运营商定制，覆盖一手地、1.5手地、二手地三类工业用地资源，支持全资收购或联合开发模式，聚焦一线/新一线/二线城市及强三线核心区的优质工业地块（30-200亩），助力运营商快速扩张资产规模，实现土地价值最大化。

二、核心要素

三、土地资源筛选标准

1. 地块准入要求

• 土地性质：

• M1（一类工业）、M2（二类工业）、M3（三类工业）用地；

• 明确禁止：物流仓储用地（W类）。

• 土地状态：

• 净地（无拆迁、权属清晰），具备分割产权销售条件；

• 1.5手地需满足：原产权方接受股权转让或合作开发，且未实质性开发。

• 区域价值：

• 优先长三角、珠三角、成渝等核心城市群；

• 三线城市需位于GDP≥3000亿的城区核心产业带。

2. 合作开发附加条款

• 操盘权归属：我方主导规划、建设、销售全流程；

• 利润分配：按股权比例或约定阶梯分成（需项目可行性测算支撑）；

• 物业分配：可协商自持与销售比例，优先保障我方现金流回正。

四、合作模式详解

模式一：全资收购（快速确权）

• 适用地块：产权清晰且价格谈判空间大的法拍地/市场转让地；

• 操作流程：

1. 尽调估值（15个工作日）；

2. 股权/资产过户（30个工作日）；

3. 自主开发运营。

• 核心优势：完全掌控资产处置权，避免合作纠纷。

模式二：联合开发（资源互补）

• 适用地块：1.5手地（原业主有地无资/无经验）；

• 操作流程：

1. 成立合资SPV（我方持股≥51%）；

2. 土地作价入股或部分现金收购；

3. 我方负责资金投入、开发建设及销售；

4. 按约定比例分配利润/物业。

• 核心优势：降低初始资金压力，整合原业主本地资源。

五、产品核心价值

1. 地块来源多元化

• ***直供、司法拍卖、市场转让、困境地块盘活四类渠道全覆盖，拓宽项目储备池。

2. 开发模式灵活适配

• 全资收购保障绝对控制权，联合开发降低资金门槛，匹配不同阶段扩张需求。

3. 退出路径明确高效

• 分割销售快速回款（去化周期≤18个月），自持部分可通过REITs/基金退出。

4. 专业团队全程赋能

• 提供尽调、规划、报建、招商一体化服务，缩短项目启动周期至6个月。

六、服务流程

1. 地块初筛：提交土地证、规划条件、区域产业政策等资料；

2. 尽调估值：20个工作日内完成法律、市场、环境风险评估；

3. 方案设计：选定收购或合作模式，拟定交易结构及退出计划；

4. 协议签署：完成SPV设立/股权交割，同步启动开发筹备；

5. 开发管控：全程监管工程进度、成本及销售去化。

七、适用场景

• 一手地开发：竞拍***优质工业地块，打造标准化产业园；

• 1.5手地盘活：联合中小开发商，改造低效工业用地为高端制造园区；

• 二手地并购：抄底法拍市场核心区位地块，重新定位提升资产价值。

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